Як з мінімальними ризиками орендувати нерухомість?

Перевірка на наявність судових спорів

Не викликає багато труднощів перевірка на наявність судових спорів щодо об’єкта оренди та його власника. Адже реєстри судових справ є в загальному доступі й кожен знаючи лише прізвище та ім’я орендодавця може дізнатися в яких спорах він брав участь.

Для цього можна скористуватися офіційною сторінкою Судової влади України. Перейшовши за вкладкою «Стан розгляду справ» , ввівши в полі «Сторона по справі» ПІБ власника об’єкта оренди, ви зможете дізнатися чи був він колись задіяний у шахрайських схемах, чи займався іншими протизаконними діями.

Перейшовши за вкладкою «Реєстр судових рішень» , зазначивши в пошуку адресу об’єкта оренди або код нерухомого майна, ви дізнаєтесь про можливі негативні судові рішення, що можуть призвести до скасування права власності  або про те, що об’єкт оренди може перейти у власність іншій особі. У такому випадку оренда залишиться чинною, якщо інше не передбачено умовами договору оренди. Однак, це не означає, що новий власник не буде створювати перешкоди у володінні орендованим приміщенням.

Наявність деяких спорів може схилити вас до відмови від оренди майна через недовіру до її власника.

Отримання додаткових відомостей про нерухомість

Наступною доступною для вас можливістю перевірки майна є отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Довідку з нього ви можете отримати самостійно (вона буде неповною) або ж попросити її у орендодавця. З цієї довідки ви дізнаєтесь інформацію про зареєстроване право власності на об’єкт оренди, наявність або відсутність іпотеки, арештів, оренди цього об’єкта (запис вноситься до реєстру якщо строк оренди перевищує 3 роки), тощо.

Більш повно розповість про об’єкт оренди  розширена довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у нотаріуса. Вона буде містити відомості про документи, на підставі яких об’єкт оренди був зареєстрований, історію змін власників та обтяжень.

У випадку коли право власності на об’єкт оренди оформлялося до функціонування реєстрів нерухомості, власник об’єкту оренди має надати вам документи, які посвідчували право власності на той час та довідку з БТІ про наявність зареєстрованого права власності на об’єкт нерухомого майна.

Також деяку інформацію про об’єкт оренди ви можете дізнатися самостійно, встановивши чат-бот або зайшовши на сайт Опендатабот. 

Поради щодо укладення договору оренди

По-перше, договір укладається в письмовій формі. Якщо строк не зазначається в договорі, то вважається що договір укладений на п’ятирічний строк. Якщо строк договору перевищує 3 роки, він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

По-друге, зверніть увагу на те, щоб зазначений у договорі оренди об’єкт співпадав з відомостями в технічному паспорті та в довідці державного реєстру речових прав на нерухоме майно. По-третє, передбачте в договорі підготовку приміщення для використання за цільовим призначенням. Узгодьте з орендодавцем перелік, порядок та строки проведення ремонтних робіт. Орендна плата за цей період за домовленістю сторін зменшується або взагалі не нараховується. Також узгодьте в договорі здійснення незапланованого ремонту. За загальним правилом, поточний ремонт орендованого приміщення та усіх його систем здійснює орендар, а капітальний ремонт – орендодавець. Але в договорі можна по-іншому розподілити ці обов’язки.

Зверніть увагу, що факт передачі приміщення орендарю засвідчується актом приймання-передачі наданих послуг. У ньому зазначається стан об’єкта на момент передачі орендарю. Після припинення оренди потрібно буде повернути приміщення у стані, який був зафіксований в акті приймання-передачі об’єкта. Тому якщо об’єкт має недоліки або зношений стан, обов’язково варто зазначити це в акті. Також радимо звернути увагу на пункти договору про відповідальність за аварії, які можуть виникнути в орендованому приміщенні. Справедливим буде пункт про те, що орендар має нести відповідальність лише за ті аварії, які сталися з його вини, а за інші – орендодавець.

У договорі оренди також за згодою сторін можуть визначатися штрафні санкції. Варто узгодити їх так, щоб вони були взаємними, встановлювались за суттєві порушення договору та спонукали іншу сторону його виконувати.

Також важливо в договорі передбачити його умови розірвання та звернути увагу на наявність такого пункту як  одностороннє розірвання договору з ініціативи орендодавця без будь-яких значних підстав. Це положення не є обов’язковим для договору оренди. Якщо воно наявне, то рекомендуємо наполягати на його виключенні у разі відсутності істотних підстав для одностороннього розірвання договору.